Location Airbnb interdite en copropriété ?
💡 Depuis plusieurs années, la location de courte durée via Airbnb séduit de nombreux propriétaires. Mais en copropriété, cette pratique soulève souvent des tensions. Entre les nuisances sonores, le va-et-vient d’inconnus dans les parties communes et la perte de tranquillité, certains copropriétaires réclament des restrictions, voire une interdiction de la location Airbnb. Que permet réellement la loi ? Le règlement de copropriété peut-il restreindre cette activité lucrative ? Et quels changements la loi Le Meur, entrée en vigueur en 2025, apporte-t-elle ? Voici un tour d’horizon juridique complet.
Un encadrement juridique renforcé pour les locations de courte durée
Le règlement de copropriété peut-il interdire la location saisonnière type Airbnb ?
Le règlement de copropriété constitue le socle juridique de la vie collective dans un immeuble. Il définit la destination de l’immeuble (habitation, mixte, professionnelle) ainsi que les usages autorisés dans les parties privatives et communes. Tant que le règlement n’interdit pas explicitement la location meublée de courte durée, un copropriétaire peut louer son logement… à condition de respecter la tranquillité des lieux.
➡️ Cependant, la location saisonnière Airbnb peut contrevenir à la destination de l’immeuble si elle est jugée trop intrusive ou assimilable à une activité commerciale.
🔍 Or, la notion de « destination de l’immeuble » reste floue : elle n’est définie ni par la loi, ni de manière uniforme par la jurisprudence. Cela laisse place à une appréciation au cas par cas.
Loi Le Meur : une nouvelle arme pour encadrer Airbnb en copropriété
Entrée en vigueur le 1er janvier 2025, la loi Le Meur, surnommée « loi Anti-Airbnb », modifie profondément les règles du jeu. Son objectif ? Donner aux copropriétés et aux collectivités locales les moyens de limiter l’essor incontrôlé des meublés touristiques.
🎯 Cette loi impose désormais que tout nouveau règlement de copropriété (rédigé après novembre 2024) mentionne clairement si les locations meublées touristiques sont autorisées ou interdites.
Elle oblige également les propriétaires à déclarer leur activité Airbnb au syndic, une mesure destinée à améliorer la transparence.
👉 En cas de modification d’un règlement existant, la loi facilite aussi la procédure : il n’est plus nécessaire d’obtenir l’unanimité en AG, mais seulement une majorité qualifiée des deux tiers, à condition que le règlement préexistant exclue déjà toute activité commerciale.
Pourquoi interdire Airbnb en copropriété ?
Les copropriétés qui choisissent d’interdire les locations de type Airbnb avancent plusieurs arguments :
- Nuisances sonores et dégradations : les allées et venues fréquentes des locataires de courte durée peuvent troubler la tranquillité des résidents permanents.
- Sécurité et accès aux parties communes : la présence régulière d’inconnus peut poser des problèmes de sécurité et de gestion des accès.
- Augmentation des charges : une utilisation plus intensive des parties communes (ascenseur, hall d’entrée, parking) entraîne des coûts supplémentaires pour l’entretien.
- Modification de la destination de l’immeuble : certaines copropriétés craignent une transformation progressive des logements en résidences hôtelières, au détriment du cadre de vie des habitants.
La clause d’habitation bourgeoise : rempart contre Airbnb ?
Une clause d’habitation bourgeoise est souvent présente dans les règlements de copropriété, notamment dans les immeubles anciens. Elle peut interdire explicitement certaines activités, en particulier commerciales. Il existe deux variantes :
- Clause d’habitation bourgeoise exclusive : l’immeuble est exclusivement destiné à l’habitation. Sont donc prohibées toutes formes de location meublée touristique, jugées commerciales.
- Clause d’habitation bourgeoise simple : plus souple, elle tolère les activités libérales et parfois la location saisonnière si aucune nuisance n’est avérée.
👀 En clair, le contenu précis du règlement de copropriété et la formulation de la clause sont déterminants. Un simple mot peut tout changer !
Jurisprudence : Airbnb, une activité commerciale ou civile ?
Le droit français a longtemps considéré la location meublée touristique comme une activité de nature civile. Mais la donne a changé avec la montée en puissance d’Airbnb et des contentieux liés à cette pratique.
👉 Depuis 2014, avec la loi Alur, la location répétée d’un logement meublé pour de courtes durées à des personnes de passage constitue un changement d’usage, pouvant nécessiter une autorisation municipale.
La Cour de cassation, par un arrêt du 27 février 2020, a tranché : la location meublée touristique est une activité commerciale si elle est exercée de manière habituelle et organisée, notamment lorsqu’elle s’accompagne de services para-hôteliers (ménage, linge, accueil, etc.).
📌 Toutefois, la jurisprudence n’est pas unanime. Certains juges continuent de reconnaître le caractère civil de la location meublée lorsqu’il s’agit d’un usage occasionnel, notamment lorsque le bien constitue la résidence principale du propriétaire (limité à 120 jours/an).
Les démarches pour interdire Airbnb en copropriété
Pour mettre en place une interdiction de la location touristique de courte durée, une copropriété doit suivre plusieurs étapes :
- Inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires.
- Voter la modification du règlement de copropriété avec la majorité requise (article 26 de la loi de 1965).
- Déposer la modification au bureau des hypothèques, afin de la rendre opposable aux nouveaux acquéreurs et aux locataires.
- Faire respecter la nouvelle règle en cas de non-conformité, en adressant des mises en demeure aux contrevenants et en saisissant la justice si nécessaire.
⚠️ Cette règle ne s’applique que si le règlement initial exclut les activités commerciales. Sinon, l’unanimité des copropriétaires reste requise.
Airbnb et copropriété : concilier intérêts privés et respect collectif
La location Airbnb reste un levier économique puissant pour les petits propriétaires, notamment en zones touristiques. Mais en copropriété, cette activité doit être exercée dans le respect des règles communes.
🏘️ L’avenir semble s’orienter vers un encadrement accru, à la fois par la loi, la jurisprudence et les initiatives locales (comme à Paris, Nice ou Lyon, qui imposent un changement d’usage pour toute location meublée touristique).
🧭 Pour les copropriétés, la mise à jour du règlement, la clarification des clauses et l’information des copropriétaires sont les outils-clés pour mieux gérer cette pratique.
Quelles alternatives à l’interdiction ?
Certaines copropriétés choisissent de ne pas interdire totalement les locations de courte durée mais préfèrent les encadrer. Parmi les solutions envisageables :
- L’instauration d’une charte de bonne conduite pour les loueurs et leurs locataires.
- La mise en place d’un système de déclaration préalable afin de contrôler la fréquence des locations.
- L’ajout de restrictions horaires pour les arrivées et départs afin de limiter les nuisances.
Conclusion
La location Airbnb en copropriété n’est pas un droit absolu. Elle dépend du règlement de copropriété, de la jurisprudence actuelle, et désormais, des nouvelles dispositions de la loi Le Meur. Avant de vous lancer ou de contester ce type d’activité dans votre immeuble, il est essentiel de bien connaître vos droits… et ceux de vos voisins.
➡️ Vous êtes propriétaire et souhaitez louer votre bien en toute légalité ? Ou au contraire, vous êtes copropriétaire dérangé par ces locations ? Prenez le temps de consulter votre règlement, discutez en AG, et si besoin, faites-vous accompagner par un professionnel du droit.
🔎 Car en copropriété, vivre ensemble, c’est aussi réglementer ensemble !
FAQ – Interdiction location Airbnb copropriété
1. Est-ce que mon syndic peut interdire seul la location Airbnb ?
Non. Seule l’assemblée générale peut décider d’interdire cette activité en modifiant le règlement de copropriété, selon une majorité qualifiée.
2. Une clause d’habitation bourgeoise suffit-elle à interdire Airbnb ?
Oui, si elle est rédigée en termes exclusifs (« usage d’habitation uniquement »). Sinon, une interprétation souple peut autoriser Airbnb, sauf en cas de nuisances.
3. Que risque un propriétaire en cas de location Airbnb interdite ?
Il peut faire l’objet d’une action en justice de la part du syndicat des copropriétaires, être condamné à cesser l’activité, et parfois à des dommages et intérêts.
4. Puis-je louer mon logement sur Airbnb s’il s’agit de ma résidence principale ?
Oui, dans la limite de 120 jours par an, sous réserve du respect du règlement de copropriété et des règles locales (déclaration, changement d’usage…).
5. La loi Le Meur s’applique-t-elle aux règlements anciens ?
Non, elle s’applique aux règlements établis après novembre 2024. Pour les règlements plus anciens, seule une modification votée en AG peut ajouter une interdiction.
