Contrats signés sans accord en AG : nullité et recours
En copropriété, la légitimité du syndic repose sur le respect du mandat confié par les copropriétaires, exprimé principalement lors des assemblées générales. Pourtant, un comportement revient régulièrement sur la table des litiges : la signature de contrats sans autorisation de l’AG. Ce manquement est bien plus qu’une simple maladresse administrative : il peut engager la responsabilité du syndic et avoir des conséquences financières pour la copropriété. 😠
Signature de contrats sans autorisation de l’AG : de quoi parle-t-on ?
La signature de contrats sans autorisation de l’assemblée générale désigne l’acte du syndic qui engage la copropriété en concluant un contrat sans avoir obtenu au préalable le vote favorable des copropriétaires réunis en AG. Cela concerne fréquemment des prestations majeures comme l’entretien de l’ascenseur, la souscription d’une assurance multirisque, ou encore la signature de contrats de maintenance ou de travaux.
Or, ces décisions n’entrent pas toujours dans le champ des actes de gestion courante qui peuvent être exécutés sans autorisation préalable. Dans de nombreux cas, le syndic outrepasse ses fonctions, engage des fonds collectifs, et agit sans base légale claire.
Exemple concret : un contrat d’ascenseur signé dans le dos du conseil syndical
Prenons l’exemple de la résidence “Les Lilas Bleus”, située à Lyon. En 2023, le syndic a signé un nouveau contrat de maintenance pour l’ascenseur avec une société privée, d’un montant annuel de 12 000 €, sans que cela n’ait été voté par l’assemblée générale. Le contrat engageait la copropriété sur une durée de cinq ans, avec des conditions de résiliation strictes.
Quand les copropriétaires l’ont découvert, ils ont immédiatement contesté cet engagement, qui n’avait jamais été présenté au vote. Le contrat, bien que signé, a été jugé irrégulier, et le syndic a dû en répondre devant le tribunal judiciaire.
Ce que dit la loi : un cadre strict pour le syndic
En France, la mission du syndic est encadrée principalement par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Le syndic agit en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires.
🔍 L’article 18 de la loi de 1965 est clair :
« Le syndic est chargé d’exécuter les décisions prises en assemblée générale. Il ne peut conclure, au nom du syndicat, des contrats ou conventions sans autorisation préalable de l’assemblée lorsque celle-ci est exigée. »
Concrètement, cela signifie que toute dépense importante ou engagement à moyen ou long terme doit être autorisée par l’AG, sauf exceptions prévues par la loi (urgence, mission clairement incluse dans le contrat de base du syndic, etc.).
En outre, l’article 29-1 A de la même loi prévoit que le tribunal judiciaire peut être saisi pour désigner un administrateur provisoire si le syndic manque gravement à ses obligations.
Quelles conséquences pour le syndic ?
Un syndic qui signe un contrat sans autorisation s’expose à plusieurs niveaux de sanctions :
- Responsabilité civile : le syndic peut être poursuivi pour faute de gestion. Il peut être tenu de réparer le préjudice financier causé à la copropriété.
- Perte de mandat : en cas de faute grave, les copropriétaires peuvent refuser le renouvellement du mandat, voire le révoquer en assemblée.
- Action en nullité du contrat : les copropriétaires peuvent contester le contrat devant le juge, qui pourra en prononcer l’annulation partielle ou totale.
⚠️ Ces recours sont souvent longs, mais nécessaires pour faire valoir le droit collectif des copropriétaires.
Quels recours pour les copropriétaires ?
Les copropriétaires disposent de plusieurs leviers pour faire respecter leurs droits :
- Saisir le conseil syndical : celui-ci peut demander des explications au syndic, voire exiger la convocation d’une AG extraordinaire.
- Engager une médiation ou conciliation préalable via la Commission départementale de conciliation (CDC).
- Saisir le tribunal judiciaire pour faire annuler un contrat ou obtenir réparation.
- Révoquer le syndic lors de la prochaine assemblée générale.
🧑⚖️ Il est conseillé de se faire assister d’un avocat spécialisé pour monter un dossier solide en cas de contentieux.
La procédure à suivre étape par étape
Pour agir efficacement face à un syndic ayant signé un contrat sans autorisation, voici les étapes à suivre :
- 📄 Collecter les preuves : obtenir copie du contrat signé, vérifier s’il figure dans un PV d’AG ou non.
- 🗣️ Interroger le syndic par courrier recommandé, en demandant les justifications de cet acte.
- 👥 Alerter le conseil syndical et demander l’inscription d’un point à l’ordre du jour de la prochaine AG.
- 📨 Envoyer une mise en demeure (voir exemple ci-dessous) pour demander l’annulation ou la suspension du contrat.
- ⚖️ Saisir le tribunal judiciaire en référé ou au fond si le préjudice est avéré et que la voie amiable échoue.
Exemple de lettre de mise en demeure au syndic
[Nom Prénom]
[Adresse]
[Téléphone]
[Adresse e-mail]
Syndic de la copropriété [Nom de l’immeuble]
[Adresse du syndic]
Objet : Mise en demeure – signature de contrat sans autorisation de l’AG
Madame, Monsieur,
Je me permets de vous adresser la présente au nom du syndicat des copropriétaires de [nom de l’immeuble], dont je suis copropriétaire du lot n° [n°].
Il apparaît que vous avez signé un contrat avec [nom de la société] relatif à [préciser : entretien, assurance, etc.], sans qu’une autorisation de l’assemblée générale n’ait été préalablement obtenue.
Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, vous ne pouvez engager le syndicat sur ce type de contrat sans accord de l’AG.
Par la présente, je vous mets en demeure de :
1. Justifier la base légale ou contractuelle de cette signature ;
2. Suspendre toute exécution du contrat jusqu’à présentation en AG ;
3. Inscrire cette question à l’ordre du jour de la prochaine AG.
À défaut de réponse sous 15 jours, je me verrai contraint de saisir les juridictions compétentes pour faire valoir les droits du syndicat.
Dans cette attente, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
En conclusion : vigilance et fermeté face aux abus
La signature de contrats sans autorisation de l’AG est une faute sérieuse, qui fragilise la transparence et la confiance entre le syndic et les copropriétaires. En tant que mandataire, le syndic ne peut agir seul sur des décisions engageant financièrement l’ensemble des copropriétaires. 🧱
La vigilance du conseil syndical, la connaissance du cadre légal, et l’utilisation des recours adaptés sont des armes précieuses pour prévenir ou corriger ces dérives. Un syndic compétent et transparent est le socle d’une copropriété bien gérée.
